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Le nouvel impot sur la fortune immobilière...

 Le 9 Janvier 2018

L'IFI...   

Transformation de l'ISF en un Impôt sur la Fortune Immobilière: impacts pour les non-résidents fiscaux français ? 

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Conformément aux nouveaux articles 964 à 983 du Code Général des Impôts (CGI), l'FI s’applique aux non-résidents qui possèdent, directement ou indirectement, des actifs immobiliers en France dont la valeur totale dépasse
1,3 M € au 1er janvier de l’année d'imposition.

La mise en place de l'IFI consiste donc à un recentrage de l'ISF sur le patrimoine immobilier des redevables.

Toutefois, s'agissant des non-résidents fiscaux français, la définition des actifs immobiliers taxables a été élargie. En outre, la prise en compte des dettes pour la déterminiation de l'assiette taxable à l'IFI est minutieusement encadrée par plusieurs dispositifs anti-abus.

Par conséquent, certains non-résidents français devraient être plus fortement exposés à l'IFI qu'ils ne l'étaient à l'ISF. Leurs futurs investissements devront être structurés en conséquence, et les schémas de détention actuels pourront utilement être revus et, le cas échéant, ajustés.

Caractéristiques principales de l'IFI

Les principales caractéristiques de l’IFI peuvent être résumées comme suit :

  • les non-résidents sont soumis à l’IFI sur tous leurs actifs immobiliers français, qu'ils soient détenus directement ou indirectement ;
  • les taux d'imposition restent inchangés (application du barème progressif comprise entre 0,50 % à 1,5 % après un abattement de 800 K€) ;
  • les actifs affectés à des activités professionnelles et les participations minoritaires (i.e. < 10 % dans les entités opérationnelles, < 5 % dans les SIIC...) sont exclues de l'IFI ;
  • la déductibilité des dettes est soumise à des règles strictes.

Actifs imposables

L'IFI a vocation à frapper tous les actifs immobiliers français des non-résidents.

Ces derniers sont soumis à l'IFI sur tous leurs actifs immobiliers détenus en France, directement ou indirectement (quel que soit le nombre d’entités interposées, leurs nationalités ou leurs pays d’établissement).

Bien entendu, en cas de détention indirecte, seule la fraction de la valeur des titres taxables représentatifs d'actifs immobiliers français sont imposables.

Sur ce point, il convient de rappeler que, sous l’empire de l’ISF, les non-résidents n’étaient assujettis à l’impôt que s’ils possédaient :

  • des parts d’entités à prépondérance immobilières françaises (i.e. entités dont la valeur des actifs immobiliers français représente plus de 50 % de la valeur totale de leurs actifs) ;

ou

  • des participations majoritaires dans des entités détenant (directement ou indirectement) des immeubles français.

Ainsi, comme illustré dans le schéma ci-après, on peut s'attendre à ce que certains non-résidents soeint plus largement touchés par l'IFI qu'ils ne l'étaient par l'ISF!

Exclusions applicables

Diverses exclusions prévues en matière d'IFI sont de nature à bénéficier aux non-résidents fiscaux français, notamment :

  • les actifs détenus directement ou indirectement par une entité opérationnelle qui les affecte à son activité professionnelle ou à celle de son groupe ;
  • les biens détenus directement ou indirectement par une entité opérationnelle dans laquelle le contribuable détient directement moins de 10 % (niveau de détention apprécié au niveau du foyer fiscal) ;
  • les parts de SIIC dans lesquelles le contribuable détient directement ou indirectement moins de 5 % ;
  • les biens détenus indirectement par l’intermédiaire d’une entité dans laquelle le redevable détient moins de 10 % et lorsqu’il est à-même de justifier qu’il n’est pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la valeur taxable des titres détenus (i.e. clause de bonne foi). 

 Prise en compte des dettes

Les dettes contractées par un contribuable peuvent être déduites de la valeur taxable de l’actif auquel elles se rapportent. Conséquemment, les dettes contractées par des entités interposées sont prises en compte dans le calcul de la valeur imposable à l'IFI des titres détenus.

→De nombreux dispositifs anti-abus ont toutefois été adoptés afin de lutter contre le recours optimisant à l'endettement !

Dettes contractées par le contribuable (nouvel article 974 du CGI)

Ne sont pas prises en compte les dettes relatives aux prêts, contractées :

  • directement, ou indirectement auprès du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ;
    Clause de sauvegarde : aucune.

  • directement, ou indirectement auprès d'un membre du groupe familial du redevable ; 
    Clause de sauvegarde : la limitation ne s’applique pas lorsque le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements (« conditions normales de marché »).

  • auprès d’une entité contrôlée, directement ou indirectement, par le redevable seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial ; 
    Clause de sauvegarde : conditions normales de marché.

 

De plus :

  • lorsque la valeur du patrimoine taxable est supériure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n'est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent; 
    Clause de sauvegarde : la limitation ne s’applique pas lorsque le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (« objectif non principalement fiscal »). 
  • les prêts avec remboursement "in fine" ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées afin de recontistuer fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d'un emprunt "classique" ; 
    Clause de sauvegarde : aucune. 

Dettes contractées par des entités interposées (nouvel article 973 du CGI)

S’agissant de l’évaluation des parts, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par une société : 

  • pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable (ou membre de son foyer fiscal) qui contrôle (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) la société ; 
    Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal. 
  • auprès d'un redevable (ou d'un membre de son foyer fiscal) à proportion de la participation qu’il détient (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société emprunteuse ; 
    Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal. 
  • auprès des membres du groupe familial du redevable à hauteur de leur participation dans la société emprunteuse ; 
    Clause de sauvegarde : conditions normales du marché. 
  • auprès d'une société contrôlée, directement ou indirectement, par le redevable (ou par un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familal) à proportion de la participation que détient cette personne (seule ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société emprunteuse ; 
    Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal.

Remarques 

Bien que l'effet exact de ces dispositions soit encore débattu par les praticiens, il apparait que les non-résidents fiscaux français pourraient être positivement impactés par ces nouvelles règles d'évaluation.

En effet, en matière d'ISF, les comptes courants d'associés n'étaient pas pris en compte pour l'évaluation des titres taxables et aucune clause de sauvegarde n'était apllicable. Telle que prévue en matière d'IFI, l'application de la clause de sauvegarde (i.e. conditions normales de marché) pourrait à présent permettre leur déductibilité. 

Toutefois, il est à noter que :

  • la notion d'objectif principalement fiscal renvoie à une appréciation subjective (quelles sont les intentions du contribuable qui contracte directement ou indirectement le prêt ?), et accorde aux services vérificateurs un large pouvoir d'appréciation. Le fait que la notion d' "objectif principalement fiscal" ait été préférée à celle d' "objectif exclusivement fiscal", ou encore d' "objectif fiscal prédominant", alourdit le fardeau de la preuve qui pèse sur les contribuables ;
  • en l'absence d'une définition spécifique, l'appréciation des "conditions normales du marché" pourrait conduire les services vérificateurs à exiger du contribuable qu'il obtienne des offres de financement émises par des tiers (i.e. établissement financier) pour être fondé à justifier de la "normalité" des conditions de prêt retenues.

→En définitive, la structuration du financement de chaque investissement doit faire l'objet d'une attention toute particulière !  

Etude de cas

 Le barème progresse de l'IFI, tel qu'appliqué dans les illustrations proposées ci-après, est le suivant :

Base taxable

Taux d’imposition

0 - 800.000 €

0 %

800.000 - 1.300.000 €

0,50 %

1.300.000 - 2.570.000 €

0,70 %

2.570.000   5.000.000 €

1 %

5.000.000 - 10.000.000 €

1,25 %

10.000.000 € +

1,50 %

 Cas n°1: 

ISF : (ancien régime) : l'ISF n'est pas dû.

 

IFI : 

  • La clause de sauvegarde s'applique (i.e. objectif principalement fiscal) : A est soumis à l'IFI sur 1,75 M€ [35 % x (25 – 15 – 5)] base fiscale entraînant une charge fiscale de l'ordre de 6 K€. 
  • La clause de sauvegarde ne s’applique pas (i.e. objectif non principalement fiscal) : A est soumis à l'IFI sur 7 M€ [35 % x (25 – 5)] et supporte un IFI d'environ 61 K€.

Cas n°2 

La clause de sauvegarde s'applique (i.e. conditions normales de marché) : 

A n'est pas soumis à l'IFI car son patrimoine taxable est < à 1,3 M€ (si il était taxable, il pourrait bénéficier par ailleurs de la clause d ebonne foi dès lors que sa participation dans LuxCo est < 10 %).

B, C et D sont respectivement soumis à l'IFI sur : 

  • 2,8 M€ [40 % x (20 – 6 – 7)] ;
  • 1,82 M€ [26 % x (20 – 6 – 7)] ;
  • 1,82 M€ [26 % x (20 – 6 – 7)].

Ce qui génère un IFI d'environ :

  • 14 K€ pour B ;
  • 6 K€  pour C& D.

La clause de sauvegarde ne s’applique pas (i.e. conditions normales de marché) :

A n’est pas soumis à l’IFI car son patrimoine taxable est < à 1,3 M€ (s’il était taxable, il pourrait bénéficier par ailleurs de la clause de bonne foi dès lors que sa participation dans LuxCo est < 10 %).

B, C, et D sont respectivement soumis à l’IFI sur environ :

  • 3,4 M€ [40 % x (20 – (6 x 74 %) – 7)] ;
  • 2,2 M€ [26 % x (20 – (6 x 74 %) – 7)] ;
  • 2,2 M€ [26 % x (20 – (6 x 74 %) – 7)].

Ce qui génère un IFI d’environ :

  • 20 K€ pour B ;
  • 9 K€ pour C et D.

   

 De Pierre Appremont