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Taxe foncière sur les propriétés bâties...

Le 13 DECEMBRE 2017

Taxe foncière sur les propriétés non bâties...   

Le Conseil d'Etat confirme l'exonération des immeubles "dans leur ensemble impropres à toutes utilisation" puisqu'en travaux ou délabrés !  

  

RAPPEL   

Par 2 décisions du 16 février 2015 (n° 364676 et 369862), le Conseil d'Etat a posé le principe de la non application de la taxe foncière sur les propriétés bâties à un immeuble devenu "dans son ensemble impropre à toute utilisation", soit en raison de travaux affectant son gros oeuvre, soit parce qu délabré et en ruine.

Ce principe jurispruentiel a permis de renforcer l'argumentation des demandes de dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les immeubles objets d'opérations de restructuration lourde (c'est alors la taxe sur les propriétés non bâties qui est due mais son montant est bien inférieur). 


La nouvelle décision du Conseil d'Etat 

Par une décision du 8 novembre 2017 (n° 400607), le Conseil d’Etat a annulé le jugement du Tribunal administratif de Caen du 14 avril 2016 (et donc postérieur aux décisions de 2015) qui avait jugé qu’était sans incidence sur l’assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties, la circonstance que l’immeuble était délabré, sans rechercher s’il était impropre à toute utilisation.  

  • Le Conseil d'Etat réaffirme donc le principe selon lequel un "immeuble rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé comme une propriété bâtie" passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les  propriétés non bâties.

    En outre, ne figure pas de condition selon laquelle le gros oeuvre de l'immeuble doit être affecté.

 
Cette décision illustre le fait que demeure en pratique une certaine résistance de l’Administration fiscale face aux demandes d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties fondées sur l’état de l’immeuble, laquelle peut être suivie par les tribunaux administratifs.

→Elle est donc l’occasion de refaire le point sur les mesures à prendre pour maximiser les chances de succès d’une demande d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, notamment en cas de travaux lourds ! 

Quelles actions mener pour bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties :

Justifier de l’état de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition :

  • L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties est subordonnée à la nécessité de démontrer que l’immeuble est « dans son ensemble impropre à toute utilisation ».
  • A cette fin, tout moyen de preuve est admis.
  • En pratique, pour les immeubles objet de travaux, il s'agira des documents décrivant les travaux et leur impact sur l'état de l'immeuble ‎(note de l'architecte/‎maître d'œuvre, CCTP, devis ...).
  • Dans tous les cas (immeubles objet de travaux ou délabrés), il conviendra de disposer d'un constat d'huissier comportant une description de l'ensemble de l'immeuble et des photos justifiant l'impossibilité de l'utiliser et si possible de travaux affectant le gros œuvre. Ce constat devra être établi à une date la plus proche possible du 1er janvier de l'année suivant celle du début des travaux (sous réserve que ceux-ci soient significatifs à cette ‎date de telle sorte que l'immeuble est déjà inutilisable) ou du début de délabrement de l'immeuble. Il devra être renouvelé jusqu'au 1er janvier de l'année d'achèvement des travaux. En effet, le fait générateur de la taxe foncière étant le 1er janvier, une exonération est possible à compter de l'année suivant celle du début des travaux et jusqu'à l'année d'achèvement des travaux.

Justifier que l'immeuble est inutilisable dans son ensemble et non seulement partiellement :

  • Pour bénéficier de l'exonération de ‎taxe foncière sur les propriétés bâties, l'immeuble doit être « dans son ensemble impropre à toute utilisation‎ ».
  • En pratique pour les immeubles faisant l'objet de travaux, il ne doit pas faire de doute que cette condition est remplie en cas de dépose complète des façades et de curage des différents niveaux de l'immeuble.
  • En revanche, la situation est plus incertaine pour des opérations de réaménagement intérieur n'affectant qu'une partie du gros œuvre (création de trémies pour ascenseurs, modifications de murs porteurs ...). Dans un tel cas de figure, il conviendra de justifier que si les travaux n'affectent qu'une partie du gros œuvre, l'immeuble est néanmoins inutilisable dans son ensemble : impossibilité d'occuper même une partie de l'immeuble compte tenu de l’absence d’alimentation en électricité et/ou en eau de l’ensemble de l’immeuble, de l'impossibilité d'utiliser les ascenseurs, les escaliers, contraintes de sécurité interdisant la présence de personnel autre que celui en charge des travaux ... 
  • A titre d'illustration, par une décision du 10 mai 2016 (n° 1304575), le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dans le cas où les travaux de gros œuvre (démolition de certains planchers, percement ou démolition de certains murs porteurs et création de poutres de renfort) n'avaient affectés qu'une fraction très réduite de l'immeuble. Pour conclure que les travaux n'affectaient pas l'immeuble dans son ensemble, le Tribunal a également relevé qu'il ne résultait pas de l'instruction que l'accès aux différents niveaux de l'immeuble avait été rendu impossible par la suppression des ascenseurs ou des escaliers. 

Déposer une réclamation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition, soit au plus tard le 31 décembre 2017 pour la taxe foncière 2016 : 

  • Le délai de réclamation en matière de taxe foncière est assez court.
  • En effet, selon l’article R* 196-2 du Livre des procédures fiscales, pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts locaux (dont la taxe foncière) doivent être présentées au plus tard le 31 décembre suivant l’année de mise en recouvrement du rôle.
  • Enfin, une demande similaire peut être mise en œuvre en matière de taxe annuelle sur les bureaux, même si dans ce cas, les chances de succès sont plus incertaines faute de jurisprudence suffisante !

 

 De Pierre Appremont et Samuel Drouin