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Démembrement de propriété : de la gourmandise à l’indigestion

Le 03 Mars 2020

Démembrement de propriété : de la gourmandise à l’indigestion

Par plusieurs avis rendus le 15 novembre 2019 (lien ci-dessous), le comité de l’abus de droit fiscal a considéré être en présence d’un abus de droit dans le cadre d’une opération de démembrement de parts de SCI propriétaires de biens immobiliers.

 Un tel avis est intéressant en ce qu’il met en évidence les éléments retenus pour considérer une opération de démembrement comme étant critiquable, alors même qu’à l’époque le champ de l’abus de droit n’avait pas encore été étendu.

 

Rappel succinct des faits :

Trois personnes physiques d’une même famille ont cédé l’usufruit temporaire de plus de 10 SCI fiscalement transparentes, propriétaires de biens immobiliers à une société soumise à l’IS qu’ils détenaient à 100% via une holding luxembourgeoise. Le prix de cession de l’usufruit n’a pas été versé mais inscrit en compte courant (jusqu’en 2012 les cessions d’usufruit étaient soumises à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières et non aux revenus fonciers).

Ultérieurement, ces personnes physiques et la société ont créés plus de 20 SCI également non soumises à l’IS, SCI qui ont acquis chacune un bien immobilier. Les parts de ces SCI étaient démembrées mais seule la société usufruitière a réalisé les apports en capital correspondant à ses droits, les nus-propriétaires personnes physiques n’ayant pas libéré leurs quotes-parts.

Du fait de ce démembrement, les revenus locatifs des SCI étaient imposés au niveau de la société et donc soumis à l’IS après amortissements des immeubles (il semble même que l’usufruitier ait amorti l’usufruit des parts des SCI), ce qui a conduit à la constatation d’un déficit structurel.

Avis du comité :

Face à ces opérations, le comité considère être en présence d’un abus de droit visant à éviter l’imposition des revenus locatifs des immeubles acquis par les SCI sous le régime des revenus fonciers au niveau des personnes physiques via le démembrement au profit des sociétés soumises à l’IS sachant que seule l’usufruitier est imposable sur les revenus locatifs.

Cet avis, s’il est suivi, conduit à l’imposition entre les mains des personnes physiques des loyers générés par les immeubles appartenant aux SCI à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales (soit environ 63% au total) avec intérêts de retard et pénalité de 80%.

Notre opinion :

Cet avis du comité met en exergue certains des éléments à avoir en tête en présence d’une opération de démembrement pour ne pas risquer une telle requalification, pas très surprenante en l’espèce.

Au cas particulier, pour qualifier l’opération d’artificiel et constater l’existence d’une motivation uniquement fiscale, le comité n’a retenu dans son avis que l’absence de versement des apports des nu-propriétaires ayant conduit à transférer sur la société usufruitière la charge du financement de la fraction du prix d’acquisition de l’immeuble incombant normalement aux nu-propriétaires et ainsi la création d’un déficit structurel.

ampouleCeci étant, au-delà du caractère industriel des démembrements mis en place, plusieurs éléments sont également à retenir :

- Le caractère artificiel des cessions d’usufruits ou des démembrements via l’absence d’apport effectif des nus-propriétaires, dans le cas des libérations de capital ou du paiement réel du prix des cessions d’usufruit ;

- l’absence d’intérêt économique de l’opération pour la société usufruitière qui ne reçoit pas de revenus en cette qualité du fait du remboursement de la dette (déficit structurel) ;

- l’absence de justification économique globale, les nu-propriétaires étant également les actionnaires de la société usufruitière à 100% et donc les bénéficiaires économiques de l’ensemble des flux.

 

En conclusion, si le démembrement de propriété d’immeuble ou de SCI peut être un mode de structuration efficace :

- en ce qu’il permet à des personnes physiques de rester propriétaire de la valeur future d’un bien immobilier et donc de la plus-value potentielle,

- sans pour autant bénéficier des revenus locatifs et donc être imposable à ce titre, ni même être soumis à l’IFI sur la valeur du patrimoine immobilier en cause,

- ces opérations de démembrement doivent pouvoir être principalement motivées par des justifications économiques (globalement et pour l’usufruitier).

 

Cet impératif est d’autant plus primordial aujourd’hui alors que le champ de l’abus de droit a été significativement élargi.

 

Lien avec les avis du comité de l’abus de droit fiscal :

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/seance_2_du_15_novembre_2019.pdf

 

Pierre Appremont & Samuel Drouin